任志强的战斗檄文发布后，社科院也跳出来回应，戴建中估计将成为社科院的一颗新星。任总说话一向“难听”，社科院跳出来回应也不出意外，在这个“乱市”中，真理只能是越辩越明吧。终于有人用逻辑和基础数据来与任志强“斗争”了，而不是简单地骂娘。没找到戴建中回复的文章全文，通过新闻看了这篇报道，在这里仅根据记者嚼过的东西说说。

看完通篇文章，任志强与社科院之争还是立场和数据基础之争。

每次任志强大都用数据和逻辑来说话，并对政策指点江山，但地产商代言人的形象已经深入人心，很多客观的观点已经被淹没在愤怒之中。其实在2004-2007年间，任总几乎所有的观点都是对的，当时控制房价上涨的政策从市场操作的角度讲，一定是房价的快速上涨。而房地产市场进入调整期后，任总的观点中有一部分给人的印象是完全站在开发商角度说话，但也并不能否认其中的道理。社科院是相对的中立机构，但中立机构也有自己的诉求点和影响因素，难免在一些观点和数值取值方式上容易引起争议，其实二者很多的观点和数据是相似的，但最后的结论却南辕北辙。不过事实一定是越辩越明的。

刚性需求之争。社科院的刚性需求更多的是依据经济学中的定义，大概只有米、面、盐等是刚性需求，不随市场的变化而消失。任总的刚性需求应该更多的从“自住型”需求，即非投资需求着眼，矛盾是必然的，但谁都没错。近期市场中的小阳春应该是“自住型”需求的阶段爆发，但这个量能不能足以支持巨大的市场存量的确是个问题。

房价比之争。房价比中的住宅价格、住宅面积、可支配收入等指标的取值会引起很大的争议。社科院与任总的取值各不相同，但得出的结果应该不矛盾，都是房价比过高。但回过头来看看任总观点中，在城市化进程中大型城市对人口的吸引力非常强大，尤其是北京、上海等中心城市，这部分需求是没法量化的。每年统计局的数字大都按户籍人口来处置，一个强调户籍，一个强调外来，结果当然南辕北辙。

整个过程看下来，对数值的选择方式只要说明就可以了，以此来让读者有自己的判断。但问题是很多基础数据的缺失更让人迷惑，不由得想起上周长春房产发春季布会上政府部门、市场机构的数据有些打架，市场机构全是活生生的数字，而政府部门更多的是趋势和描述，其中的原因给人无限遐想，这里的模糊空间是怎么出来的？是没有能力还是有难言之隐？

不过从任志强和社科院之争的确也能看出房地产市场的巨大压力，量稳价降将是市场中很长时间的主题。总体趋势这样，买不买房对个体来讲又是一个困惑，看看远洋沁山水再次开盘的火爆，市场的销量可能将会集中在少数开发商的手里。

一组数据让人感到兴奋，但这些数据是几个月积累量的阶段爆发还是市场转暖还需观察一月，这时候能下预言并且能言中的人就是传说中的大师了吧。

• 3月份，北京成交商品住宅约155万平方米，几乎接近2007年160万平方米的月均成交量。
• 就整个一季度而言，北京共成交商品住宅295.1万平方米，与去年同期相比，上涨54.6%；与2008年第四季度相比，环比上涨29.3%。
• 3月中旬北京二手房成交均价为8929元/平方米，比3月上旬下降332元，跌破9000元/平方米。
• 第一季度北京市二手房交易量突破3.6万套，同比2008年第一季度17907套的交易量，涨幅超过100%。

北京的房价就没有像样儿的调整过，目前计算降价幅度的技术都是2007年底的数据，实际那时候的成交量就不高了。目前随着价格下降，成交量也上来了，说不准哪天价格也回来了，遇到中意的个案应该可以下手了，尤其是在供应相对稀缺的地盘。

最近茅于轼的“廉租房设置公共厕所”的建议在网上引起很大争议，这真的是一种在这种不健全体制下没有办法的办法，市场机制本身要促进市场的规范运行，这种只有公共厕所的廉租房总比“筒子楼”要先进吧。想想不远的当年，大家都为了搬离筒子楼而奋斗着，不会像今天那么多开着大奔住着超大面积经济适用房的人赖着不走。这不茅老又开始炮轰经济适用房，经济适用房目前已经逐步规范，至少普通人无法染指，除了公务员、拆迁户等特殊群体还可以想想外，其他人想弄这么一套房子还是要费周折的。不过限价房的怪胎横空出世，继续扮演经济适用房的角色，其中生出的灰色地带谁也说不清。

那边茅老的争论还没平息，任志强又对“北京市用公积金支付政策房首付的政策”发出了战斗檄文，任志强的大部分文章都会被多数网友痛骂，而这篇文章却有不少支持者，与经济适用房类似，这个政策实际上也是对市场中的个体加以区别对待，破坏了市场的平等。看了北京市政府对任志强的回应，很多解释也非常有趣，经过层层审核的“买房贫困户”连首付都拿不出，又怎么能有实力保证按时偿还月供呢？按照实际上公积金制度也是一个非常奇怪的制度，假如我这辈子都没买房，退休后一次性支取公积金，那么，我这么多年的积蓄是不是被别人拿去用了获取低息住房贷款，我的利益谁来保障呢？

接着上次的话题说，这次是有关北京房地产市场运行的数据整理。

在查询北京统计信息网的历史数据过程中，发现一个问题，大部分宏观数据能够保持持续性，但房价这个数字一度成为了迷。从2007年以来，北京市年度统计公报中不再公布商品房销售额这个数字，我们也就无法简单以销售额/销售面积的简单公式获得统计中的城市商品房平均售价。

有关房价的公布模糊大概有两个原因：

• 房价上涨过快，有些数字过于敏感，老百姓天天看着不爽；
• 北京建委与统计局的数字总是有一定的差异，不知是因为什么原因，大致应该是统计方法和口径的问题吧。建委的北京市房地产交易管理网每天公布商品房的销售数量和销售额，目前有很多公司每天监控这个数据做定期整理。到年底将这些数字累计后，这个数字与统计局的数据还是有差异，至少2008年是如此，难道有很多交易不必通过建委而通过统计局？另外，目前北京市房地产交易管理网每天公布数据中，销售额也被隐去，数据更是雾里看花。

2007年左右，北京市统计信息网会公布房价指数，所谓指数虽然大致能反映房价的趋势，但毕竟是人工处理的数字，至少给人的感觉是可以操控的，指数曲线永远看上去都是那么的平滑和优雅。如果运作正式的话，建委的数字应该是根据每天成交的实际案例数字累计计算而出，虽然有可能会因为某个或某些楼盘集中备案而导致数据有突变，对趋势的判断会有所影响，但这个数字毕竟是鲜活的，是贴近市场的。既然两个数据都有它的意义，为什么不同时公布呢？

2009年，北京市统计局又重新公布房价的具体数字，只不过在一个非常隐秘的地方，月进度数字这个栏目中，按环路区域统计、报告北京市房价。媒体目前说的还不是很多，大概很多记着还没摸到头绪吧。统计的方式和方法在不断随着需要而调整改变，但这种变化让外人怎么看到持续性呢？在统计分类的变换中，总体数据能不能保持一个稳定性？晕。

北京市2009年1-2月房价：四环路以内14226，四至五环路14447，五至六环路7206，六环路以外，6703。

到底是想让我们知道还是不想让我们知道，也想起了《政府信息公开条例》，这到底是啥？

扯远了，看一些图表吧。北京市房地产市场运行的很多数据在2005年达到峰值后在缓慢回落，难道真的是城市发展到了一定阶段了，城市的成熟度达到了一定的程度，城市化进程在减慢？还是真的像很多报告所说的房价阻碍了城市的发展？如果把北京放眼到中国北部地区，包括内蒙、东北、山西等地，北京队这些地方人的吸引力是非常强的，只有当城市化进程到了区域发展水平接近，人们不必一定要到大都市才能求发展的状况，城市化进程才能逆向。房价一定在某种程度上阻碍了人们的进入，但换句话讲，如果我是北京ZF，面对着水资源、土地资源等瓶颈，高房价的确是一种保持门槛的方式。不写了，再写要挨骂了，嘿嘿。

1、北京市2001-2008施工面积趋势图

2、2001-2008北京商品房年度开通面积趋势。

3、2001-2008北京市商品房年度竣工面积

4、2001-2008北京市商品房年度销售面积

5、北京市商品房销售量趋势（2007.7-2009.2）
 

6、北京市商品房价格指数

工作需要，去北京市统计局的网站搂了好长时间，终于把这个东西弄出来，看看吧。其中很多数据貌似有些用处能反映一些信息，但目前这个阶段大家肯定更关注每个月的运行情况，俺不是专门干这个的，想知道还是看北京统计信息网吧，这网站近年一直在改变，总体趋势应该是越来越方便吧。

1、北京市2001-2008GDP情况

2、北京市2001-2008年人均GDP情况

3、北京市2001-2008年人均可支配收入情况

4、北京市2001-2008年地区固定资产投资情况

5、北京市2001-2008年房地产投资情况

总体经济数据的总量仍然保持上涨趋势，但增幅有所下降，固定资产出现投资和房地产投资出现掉头，不过09年固定资产没准儿会上升，但房地产投资不好说。顺便查了下，08年中国GDP30万亿元，北京1万亿元，本来以为北京挺高的，查查上海、广东、山东，嘿嘿，北京小弟弟呢。下次把一堆有关房地产的数据贴上来分享一下。

扯一下北京的房价，从最近获取的信息及北京的现状谈起，不作为是否购房的参考。

还得从最近身边的人的状态说起。近期问我能不能买房的人又多了起来，我也不是啥高手，甚至差点也裸泳，但至少也半裸了，贷款买来的固定资产带来了家庭的负债，压力还是挺大的，没办法只能抗了。

虽然这世界太动荡了，如果说有还款能力的话，如果想买还是可以出手的，如果压力太大就算了。说点流氓的，这么多人都买房了，国家也不能不管，连老美资本主义都救市，就别说中国特色的社会主义了。只要有活到下次繁荣的机会，还是可以出手的，否则很可能被通货膨胀吞噬。

近期的新闻，挺有意思。咱不是经济学家，搞不清之间的关系，但笨想想还是有些关联的。

1、有关中国新增贷款：1月至2月新增贷款达到2.69万亿元，而2008年全年的新增贷款仅为4.9万亿元；
2、有关美国印钱：美联储斥巨资收购债券 "印钞机"开足马力；
3、有关中国股市：没找到太多数据，几经折腾，今天2300点以上；

从几个数字看，中国银行放了太多的钱进了市场，很多人也在说实体经济需求不足，股市的涨势是多余的钱造成了，虽然没有证据，但终归是有一定道理的。美国在印美钞，人民币被逼着也不能闲着。这么多的钱出来了去哪里？中国国内钱多了去哪，房地产比股市好像还是首选，无论是老百姓还是政府都比较喜闻乐见，多余的钱变成高高的房价数儿放在那儿也不错，就是不知道这个塔真的塌了怎么办，要塌了也得想办法挺住啊。现在看起来“主动通货膨胀”有点道理，虽然经济没好起来，我手里也没钱，怎么又感觉遍地都是钱呢？这么奢侈的游戏本来就是少数人能玩儿的，老百姓坐在车里是要颠屁股的。

从北京这个城市来讲，房价没有像珠三角一样雪崩也不算意外。购房的人及资金来源广阔而复杂，城市中靠体制内吃饭的人数非常多，银行的监管一直比深圳等地要严格，甚至城市的文化业可以算到其中。据说北京现在房价降了，的确也是降了，虽说降完了其实还是不便宜，但从居住的人口构成、地域的需求看，好像也不离谱。

说说中关村周边，能买房的地方就那么几个，万柳贵的要死，有钱人的游戏；百望山，不常去的人觉得远，在中关村上班的人觉得可以接受，环境还不错，13000的价格不离谱吧；清河、西二旗就更甭说了，离城里又近，又有上地撑着，能便宜么；回龙观的房间还在接近10000的价格晃荡，也是被逼的吧。这是不是需求导致的呢？

再说CBD周边，朝阳路、朝阳北路是两大热点，青年路附近前几年的大量供应虽然没有造成房价的突然剧烈上涨，但现在的房价也不低了，基本已经没有了几年钱区域还比较“超值”的感觉，青年路的白热化现在搞到了广渠路周边，虽然供应量还不小，再过两年估计也得走回青年路附近的老路，后面几个高价盘收官，虽然出不了星河湾这种状元，出现个类似“润枫水尚·珺峰”房价比周边高出一截的东西应该不奇怪。CBD还是强悍，连双桥、杨闸的远洋一方和北京新天地变成10000了也不觉得贵，也不想想也就几站地就进了通州；

北京的房价几年间迅速爬到了一个相对较高的平台，降的可能性不大，城市总体房价水平再玩命的爬也不太现实了。城市轨道交通的迅速建设与开通一定程度上抹平了地区的差异，只要是成熟的地区，房价水平应该会比较接近。而多中心城市的出现，导致“郊区”概念迅速缩小。除CBD、中关村、金融街三个非常明确的强大城市功能区域外，其他地方也遍地开花。原本荒芜之地的西南四环也因为总部基地而迅速城市化，丽泽商务区估计是北京三环内最后的可以“设想”的土地。顺义因为空港区的建设发展强劲，空港区很有可能成为目前三大区域中之后的一个强势产业聚集区，通州的北京东站、电影城也将有实际的进展，目前看起来最弱亦庄也有轻轨、天津高铁的概念，每个地方都有自己的功能区，都会形成一个小型的复合中心，类似一个小型的城市，这房价还怎么降呢？

唉，说来说去就北面没什么东西，要是亚奥区域划给昌平、大兴之类的地方他们肯定也玩命整，对于朝阳来说，CBD永远是第一位的。现在北面的奥运遗产很难成为一个典型的功能区域，剩下只有一个城市里的大绿地了，突然想说，东面太挤了，能盖房子的地方都盖房了。刚刚提的都是城市大的功能区域，望京的中关村科技园区如果真的能建设起来，大概类似总部基地和中关村西区的产业聚集也将出现在城市东北五环，望京也可能完全摆脱睡城的概念了，不说了，北京的城市化进展真的很快。

扯了这么远，一个是钱多没处去估计又得进地产，除了老百姓谁都喜闻乐见，如果能解决好保障房问题，是不是老百姓也愿意呢，不过总会有人想不劳而获的。二一个是北京的发展也带来了需求，这房价咋办呢？如果真的房价折了，估计很多东西也折了，目前估计还没人能改变这种系统性风险。

终于加班结束，闲来查了下麒麟社的备案，数量不多价格很强大，看样子不少人愿意为2.1万元的loft买单，望京没其他可选择的了么？

做个记号，2009年3月18日上午10：50分。

新浪房产与易居合作的月度排行榜出炉，从数据看有所回暖，但是不是昙花一现谁也说不清。看着排行榜中项目的上上下下，体会着市场的起起伏伏，多少人跟着心惊肉跳，买房的着急，卖房的恐怕压力更大，废话少说先看表格。

• 从成交金额来看，珠江华景家园即珠江帝景，放下身段之后的几次团购的确起了作用，也终于登上了排行榜头把交易，月度4个亿的销售额至少解了近渴。位于官园桥的观缘居然成为二把交椅，没见推广就偷偷默默地卖了，从26000元的均价看，应该不算太贵，那位置不算绝版也差不多了，不过单套887万元的总价还是有点力度。
• 几年内保利的销售额就超过了250亿元，去年也做了北京的老大，几个项目功不可没，西局那地方15000元/平方米的价格还是得到了很多人的认可。
• 不知是由于现在楼盘手头比较紧少打广告，还是老盘靠老客户就能消化，还是老盘推迟至现在备案，太阳星城和公园大道两个项目比较诡异地上榜了，之所以诡异，除了这些盘太久没在市场露面之外，其成交价格也是够便宜的，难道太阳星城真的是中石油抄底价？社会咋能平等点呢？
• 华润的西堤红山前期曾经报出过20000元精装修的价格，在中信城的淫威下终于就范，毛坯15000元的价格也算是市场认可的价格，这么多的销售量足以说明市场的认可程度，周边的啥么丽水莲花估计钱是挣足了，18000元慢慢玩儿吧。
• 从富力桃园的价格看，基本已经止跌了，比高峰期的12000元下降了2000元，北城这么坚挺？
• 冠城名敦道虽然是公建立项，12000的价格还是很刺激，虽然是南城，怎么也算东二环，CBD的光芒照耀之下啊！
• 中信城从榜单消失了，是没房卖了暂时没推新盘，还是200万元一套买烂房子的客户基本都消化完了？
• 从最后一个套均总价看，北京市场的承受能力还真是强，反正100万买个自己能踏实住的两居还是有点不容易呢！

• 价格榜单最有趣，看着这些房子，大概只有流口水的份儿，真想知道买这房子的人都是干嘛的，我也去干干，有了钱我准备找个便宜点的房子用这些房子一套的钱买一个单元，摆着玩儿。
• 这两个月只要盘古大观有销售就是冠军，看样子水立方的泡泡真不是吹得，里面有用破纪录，外面房价破纪录。
• 白家庄的圣世一品曾经卖的很快，但价格没这麽高。看样子33000的价格就算是市场星河湾的认可价格了，星河湾的销量和价格在这些豪宅里面都算是稳定的，看样子有钱人也就这眼光，也就住这地方。
• 跟观缘比起来，北京尊府贵了那么多，所以有理由怀疑观缘是早卖的，北京尊府基本已经是长椿街的概念了，长安街是到坎儿，南北它就是不一样，除非第一排。
• 看着这些高价的楼盘的销售数量，主要是套数，每个月大部分都维持在个位数，虽然上榜的就一直是那么几个，但偶尔也有看不到的，说明这些东西的销售量还是非常不稳定的，有这么多钱去买这种房子的人还是少，但话说回来，这些地方的楼盘也确实不多，不过为啥要住这些地方呢？哪天分析分析买这些房子的理由先。不过奥运的确留下了不少遗产，盘古大观和奥运村的房价还有鸟巢的票价都挺高…
• 附送紫御府的网站，偷窥一下有钱人的生活。

未完待续…

曾经率先点燃沿海赛洛城降价之火的马甲“美利山”再度出手，70年产权的产品价格进一步下降，今天新京报头版报尾广告“9500元/平米”起，不过注意到这次的产品是140平米三居为主力，是否能遭到爆抢静待观察了。

沿海家园的日子好像也不太好过，看看股价就知道了。东四环百子湾真是热闹，不知还能整出啥幺蛾子来，那片有点意思，我还在期待万科金色成品呢，楼面地价11000的东西，据说今年上半年回开盘，啥心理呢？

今天看了一则新闻《内地学者上书国务院倡导房价一次性大幅下调》，这文章所引用的《建议书》的原文看不到，但这标题却比较震撼。“一次性大幅下调”中的这个“大幅”到底是多少呢？资金紧张的开发商通过“大幅下调”房价来短期迅速回笼资金的措施是根据自己的自身情况所做出的决策，这个幅度是根据开发商自身对周边区域市场的判断而得到的。但所有的开发商在相近的时期大幅下降，这种情况出现的概率很低的，即使真的同时出现“大幅下调”的情况，哪买方的反应呢？如果是个“理性”的经济人，一定会继续观望，等待下一次下调。

在新闻中还有这样一句话，“一步步一次次逐渐降价的“添油战术”，将导致消费者观望，影响消费者的消费，加剧经济危机”。这实际上是否定了市场参与者不断自我调整，通过互相博弈形成市场认可价格的过程。在正常的市场行为中“大幅下调”很可能让一部分开发商先受益，但也很可能让一些开发商“吃亏”。而对于购房者来说，这种风险是一样的，因为价格是在不断的博弈当中产生的。想想2008年的保利百合花园的开盘盛况，现在恐怕有很多人抄了地板价没想到还有地下室价格。这是市场自身形成的过程，恐怕没有办法抗拒。什么算一次到位呢？困惑中．．．

想想“一次性大幅下调解决客户观望”的说法可以与“号召全国人一年不买房逼死开发商”的说法了。看看施永青的说法，“在實際經濟仍然寒冬未過的情況下，內地樓市已出現小陽春，雖然全球金融海嘯仍是餘波未了，但樓市的走勢不一定長期只跌不升，而是會不斷上下波動，以尋找最能反映經濟實況的價格”，这种对市场状态的表述恐怕更有说服力，而具体怎么做，市场的主体会根据自己的情况有自己的判断和行为。

这两天有几篇文章大概也反映出另外一种“悲观”的情绪，市场很可能会更坏。买不买房，最后还要看自己的荷包。

《金融海啸第二波路线图渐显》，《张维迎：彻底埋葬凯恩斯主义》。