房价降多少算是一次到位？

今天看了一则新闻《内地学者上书国务院倡导房价一次性大幅下调》，这文章所引用的《建议书》的原文看不到，但这标题却比较震撼。“一次性大幅下调”中的这个“大幅”到底是多少呢？资金紧张的开发商通过“大幅下调”房价来短期迅速回笼资金的措施是根据自己的自身情况所做出的决策，这个幅度是根据开发商自身对周边区域市场的判断而得到的。但所有的开发商在相近的时期大幅下降，这种情况出现的概率很低的，即使真的同时出现“大幅下调”的情况，哪买方的反应呢？如果是个“理性”的经济人，一定会继续观望，等待下一次下调。

在新闻中还有这样一句话，“一步步一次次逐渐降价的“添油战术”，将导致消费者观望，影响消费者的消费，加剧经济危机”。这实际上是否定了市场参与者不断自我调整，通过互相博弈形成市场认可价格的过程。在正常的市场行为中“大幅下调”很可能让一部分开发商先受益，但也很可能让一些开发商“吃亏”。而对于购房者来说，这种风险是一样的，因为价格是在不断的博弈当中产生的。想想2008年的保利百合花园的开盘盛况，现在恐怕有很多人抄了地板价没想到还有地下室价格。这是市场自身形成的过程，恐怕没有办法抗拒。什么算一次到位呢？困惑中．．．

想想“一次性大幅下调解决客户观望”的说法可以与“号召全国人一年不买房逼死开发商”的说法了。看看施永青的说法，“在實際經濟仍然寒冬未過的情況下，內地樓市已出現小陽春，雖然全球金融海嘯仍是餘波未了，但樓市的走勢不一定長期只跌不升，而是會不斷上下波動，以尋找最能反映經濟實況的價格”，这种对市场状态的表述恐怕更有说服力，而具体怎么做，市场的主体会根据自己的情况有自己的判断和行为。

这两天有几篇文章大概也反映出另外一种“悲观”的情绪，市场很可能会更坏。买不买房，最后还要看自己的荷包。

《金融海啸第二波路线图渐显》，《张维迎：彻底埋葬凯恩斯主义》。

麒麟社与合生

望京的合生麒麟社网络宣传铺天盖地，偶尔也夹杂着一些杂音，这些杂音并不能被掩盖，而且有可能被短时间放大。也给想利用网络舆论营销的项目提了个醒儿，用传统媒体的方式做房地产项目的网络营销有可能真的水土不服。网络更难驾驭，在这种市场情况下，信息越来约透明的情况下，事实不是简单就能“说”出来的。不过不管怎样，还是希望真的是备案的滞后是真实的原因，希望时间和数据能解决问题。

焦点网的引用北京日报的文章写的还真是直接，为啥只有焦点放在相对突出的位置呢，嘿嘿…点击看大图（09.02.24截屏），相关新闻在此。

合生的老板估计大部分行外人士都不知道，不像王石、任志强、潘石屹那般频频露脸，朱孟依最近同样传闻不断，正和麒麟社都赶在一起，期待真相。

北京二手房市场不会传导到新房市场

现在看电视不会有不安的感觉，但翻开报纸打开网络应该看不到太多令人振奋的消息。出差的路上买了一份2月16日的《经济观察报》，大面积的干旱、快递业的外资并购打压、蒙牛OMP、高速增长的贷款、匪夷所思的中国A股。最大的问题是，现在在更大的领域内都在讨论4万亿的流向和各政府的救市路线图，而很多经济学家的观点是救市的措施能起到的作用只是拖长调整的时间，减缓市场见底的进程，制造一种繁荣的假象而已。

一切都显得毫无定数，经济走向的不确定性直接决定房市的不确定性，预测不知道会不会变成算命。

房地产市场也一样，除同比数据之外，环比更令人关注，而一个月的回暖根本不会让人心理觉得踏实，但最近有关二手房的交易数据却接连走高，二手房相关数据请看《京二手房网签量同比增4倍 价格未现明显波动》。二手房市场更接近于市场的真实成交价格，市场参与的双方地位更平等，但二手房成交的转暖并不一定代表市场的回暖。最近市场上的一些因素导致了二手房成交量的上涨。

• 税收政策的优惠二手房受益最大，而且与之前5年内二手房交易10%左右的税费相比，有非常大的降幅，而且税费属一次性缴纳款项，降低税费实际属于降低了首付门槛，加上贷款可以享受7折优惠，有之前政策的对比，很多曾经观望的买方出手自然在情理之中。卖方中有很多是投资客，或者多套房子闲置的客户，一是减轻供房压力，二是趁房价没大幅下跌尽快脱手，卖个好价钱，卖方也有出手的动力，成交量上涨自然水到渠成。
• 新房虽然降价迅猛，但“想买”的楼盘未必降幅到位，尤其是你相中的房号。而且目前降价的区域主要集中在发展中的区域，往往区域正在建设中，如南三环与南四环之间（如万年花城、星河城）、西南四环、东南四环百子湾地区等。仔细看这些区域，供应量大，而且很多项目仍然处于城乡结合部的状态，实际上在07年疯狂的一年中，涨价是有浑水摸鱼之嫌的。在这种市场中，城市的价值便体现出来，这种价值并不是所谓的几环内几环外，而是实实在在的生活环境、周边配套、居住人群所决定的，并非几年之内就可以完成的。
• 北京的二手房市场这种现象越发明显：入住2~3年后，小区管理水平高、居住环境好、业主素质相对较好的小区二手房价格会明显高出相邻的小区，而当年买房的价格只能成为一个参照值，真实的环境才是决定价格的根本。
• 新房貌似房价很低，但距离成熟市区的距离越来越远，尤其是往往新房要面临着1~2年后入住，并要经历装修等阶段，如果自住，等待太久，提前还贷同时要承担租房费用，对于投资，资金过早的押在未来的收益上机会成本很高，尤其是在市场向下走的阶段，有可能会抄到更低的底。城内的新房，价格稍微偏低点的新房很多是以公建立项，对资金的占有更明显，贷款不能享受7折优惠，水电费物业成本偏高都是必须考虑的问题，新房的选择还是有点学问的。

2009年的新房成交数据统计起来应该很有趣，成交量应该不会比2008年大幅降低，但成交的量应该会很集中，多数集中在大规模新盘低价入市和大幅降价的项目上，很可能出现50%的项目占了成交量的80%（数字是做个比喻，并不代表预测的比例），重点关注这50%的项目是寻找相对低价盘重要的一个点。

再说合生麒麟社

前几天去看了合生麒麟社，简单说了下，这两天看到网络上相关新闻忒多，合生麒麟社绝对是这几天网络媒体的宠儿，也是各网站组织的购房团宠儿，看到一个个弱势中的数字，好奇心又上来了，截个图来做个“长期”跟踪吧！

先看看媒体的报道，貌似新浪和搜房参与了麒麟社的营销活动，而焦点没有掺和；

新浪的报道：2月17日截图

搜房的报道：2月17日截图

 

其中提到几个数字：“截止当日下午15点，到达现场的搜房卡会员累计近800人，成交量也达到近500套，目前数据仍在增加中！”

认购与网络备案是有一定时差的，2月17日截图北京市房地产交易管理网的数据显示尚未有备案：

再看看这楼的性质：

麒麟社这次主要推出的是１#、2#小户型的楼座，按照搜房500套的数据，应该认购了1栋楼多，过阵子我们再查查备案吧。再看看焦点的新闻，就不都是彩旗飘扬了。看看焦点的首页放的论坛热帖吧，群众的眼睛也还是雪亮的：

让时间去说明事实吧！

2009年初踩盘小记（2）貌似便宜的合生麒麟社

接着第一篇，继续。

2、合生麒麟社 精装 剩余最低价12800元/㎡，跃层21000元/㎡；

这个项目最近广告很凶，号称望京起价10800元/㎡，又震撼啊什么的。到了现场很失望，倒不是因为现场的展示空间如何如何，在刚开工的条件下，现场售楼处和样板间都已经展示出来，的确是在弱市中的必修课，但项目本身的给我很大的疑惑。以下是项目的基本资料，来自焦点网，跟我记忆中现场了解的差不多：

土地使用年限：40年产权   项目规模： 占地面积：31140平方米  建筑面积：151439平方米

买这个项目一定要算好帐，虽然产权年限的差异不好直接比较，但有以下方面值得精打细算：

• 资金占有程度高：首付5成，剩余5成10年按揭，不能享受优惠利率（现在利率可是打7折呢！），另外，项目刚刚挖坑，距离入住还遥远着呢，拿它投资？目前这种现金为王的状况估计还要持续相当长的时间，这种对资金的占有如何能容忍？这个项目的小户型主打投资，都是奔着租给周边奔驰的洋人的，这个时候的投资客应该非常精明，这帐的确要仔细算呢！
• 容积率？项目的容积率，根据焦点的数据151439/31140=4.8，虽然上面显示的建筑面积有可能包含了地下面积，但容积率很可能超过4，密度真是不小，自己住还得掂量掂量。

现场销售特意指给我墙上的销控表，并告知朝北的小户型最低价为12800，便宜的房子已经没了。想想之前看到的媒体的很多报道，看样子房价是被媒体闪了腰呢！结合望京地区目前在售住宅立项的项目价格，再看看其他地区的公建立项的项目（龙湖唐宁one，冠城名敦道等，近期此类项目很多）价格，再与周边住宅项目的价格比较，合生麒麟社的价格不言自明。搜房的看房详情。再看看望京的二手房价。

 

3、远洋万和城 精装 19000-29000元/㎡；

又一个大户型豪宅社区，去之前对这个项目的现场展示抱着很大的希望，去年这个项目卖的还不错，可以说市场比较认可，去了之后有一点点失望，大概位置、社区规模等综合的东西还是占了客户认知价值的绝大部分；这项目的售楼处、实体样板间虽下了一番功夫，但和万科比起来从气质和细节差距还是不少的，装修略显俗套，和价格与主力户型面积比起来，应该做的再强悍一些吧。

在这个项目巧遇两个看房人，一个是国奥村的业务员，另外一个是在国奥村与远洋万和城之间犹豫的客户，而客户的心态更是典型。客户看好远洋万和城的装修，却喜欢国奥村的位置和户型，到万和城是专门看175㎡的精装大宅的，对于她来说，已经是一笔不小的支出，虽然相同的总价在国奥村也可以买到房子，但重新装修的费用价值不菲，又贵又麻烦，她的原话：“我想要国奥村的房子，但却是远洋万和城的装修”，不过这只能是个愿望而已。

虽然房价降了，但购房人还是很尴尬，房子这个东西是不完全竞争的，位置产品具有唯一性，想全部如意困难很大，最后决策的时候往往难做取舍。不过从这个客户的需求看，在整个北部地区，北二环到北五环之间，的确很难找到适合自己居住的产品，有点规模，有点环境，位置尚可的大概就剩国奥村和万和城了，买个房子苦恼可真不少。

完。

2009年1月北京房地产销售排行榜

新浪房产月度数据再度出炉，数据的魅力是无穷的，雾里看花看看趋势吧！数据来源于易居研究院。

• 结合《1月北京商品房成交量环比降27.73%》这篇文章，尤其是当中的图，正如之前预料的，不管是环比、同比1月份的房地产市场看不出任何回暖的趋势，虽然有春节放假7天的影响，但2月份的数据应该还是个悬念，环比有可能上升，同比有可能接着下降；
• 这个月最大的变化大概是中信城没有出现在任何一个榜单内，不知何故；
• 这个月有很多奇怪的数据，包括2000多的房子，n年前已经卖完的房子又上了榜单；
• 另外，很难判断多少房子是去年卖的今年备案，因每个月的成交多少都有滞后，忽略不计吧；
• 看了每张榜单后，有点不知道说什么好的感觉；

1、2009年1月份住宅成交金额排行榜；

• 远洋沁山水占据头筹，威力真是大，不知道这444套中有多少是去年成交今年备案的；
• 价格还是必杀技，冠城名敦道东南二环广渠门12000的价格是比较有吸引力，国瑞城21500也不贵，新世界对面啊，CBD的第一边缘首城国际13500虽然比宣传的贵了些，但这个价格还是释放具有杀伤力，明光桥的光大懿品16000着实不贵，没仔细调查过，如果边上有个不错的小学那真是值得了；
• 润泽庄园渐入佳境，10805的价格也局部体现了城北部的魅力；
• 加州水郡难道在卖车位？

2、2009年1月份住宅成交均价排行榜；

• 这个榜从来都是给看热闹和扔砖头的人准备的；
• 西城区的威力十分强悍，上国阙、观园、西绒线；
• 除了单价，套均价也十分震撼，500多万起步吧，这钱都取现了是多大一堆呢？

3、2009年1月住宅成交套数排行榜

• 这个榜单有几个数据比较奇怪，加州水郡、金泰城mini、依莲轩，难道依莲轩最近才备案？这么多年的事情咯！
• 尚城的以这样的价格上榜，也值得深追究一下，貌似最疯狂阶段的价格啊！

4、2009年1月北京住宅成交面积排行榜

• 首开知语城应该创了望京地区的新低，虽然那盘看起来实在不怎么样；
• 特意关注了下山水蓝维，原来就是山水lavie，如果真的6000多，我准备抄底；

5、2009年1月北京商业成交均价排行榜

• 后两个榜单给很难市调出来的商业价格给了一个比较真实的参考，虽然套数不多，不具备太多统计学上的意义；
• 阳光丽景、金地名京、洛克时代中心的商业价格都不算高；
• 橡树湾、国瑞城、富力又一城、世纪东方城的商业与住宅的价格比也比较低；
• 唐宁one的商业难道是商业立项的住宅？每套约50㎡？

6、2009年1月北京商业成交面积排行榜

2009年初踩盘小记 （1）

工作需要，去看看现场展示，跟价格、销量无关，所以对价格、销售情况了解不多，详情见下。

1、万科紫苑 报价13000-16000元/㎡，春节活动最低95折；

万科紫苑的售楼处、样板间建在未来的商业配套内，所以立面很舍得花钱，钱无非是早花晚花的问题，在这点小事和小钱上对万科来讲不算问题。售楼处的内部没有拍到，但整体的感觉非常不错，显点贵气，但又不是暴发户的感觉，有点品味。值得一提的是，在售楼处内部洽谈区设置了吧台，在谈判桌区域的旁边放置了一个书架，摆放了一些书籍、报纸供客户阅读。我去的时候售楼处的人很少，但在吧台区坐着一个人，静静地看着报纸，透过大玻璃窗即是被风吹动的竹林，阳光洒下来，暖意融融。整个画面非常有味道，一种安静、平和的状态很自然的映射到心理，也应了“紫苑”这个名字吧！

售楼处的入口，竹子种的很有味道；

样板间在临近的屋子里，一共两个，170㎡和155㎡的。整个装修偏于中式，与整个项目定位、气质相呼应，也想靠近北京西部皇家的气质，算是及格吧。万科的产品设计比较有特点，万科貌似在推广橱柜操作台上方的横窗，但不知是不是所有人都会喜欢。看上去比较有趣，但将来中式饭菜的烹调法会不会让这里的玻璃很难擦，另外低层住户如果厨房临小区内道路，难道还要设一个窗帘？我一直没想明白，不知道谁住过这种房子谈谈感受。

摄于天津万科项目；

紫苑的房子以大户型为主，万科提供了所谓“家政阳台”、家政服务区的概念，还是值得琢磨一下的。结合自己住房、装修的经验，家里还是需要一个小小的可以安放洗墩布、抹布装置的地方的。但万科在这里不惜牺牲大而气派的餐厅特意做一间屋子的做法也是值得探讨的，样板间中这间屋子放置了洗衣机和供熨烫衣服的台面，个人觉得在170㎡的户型中专门设置这种空间还是有点奢侈的，而且厨房本身的面积也并不大，当然，最终这间屋子也可能被改造用于保姆间之类的用途。

 
家政服务器平面示意图；

家政服务区局部图片；

紫苑的展示区细节尚可，但冬天看起来惨点，北京通病。主入口两面的立面看起来是用了心思了，其他地方的立面实在不敢恭维，省钱省的有点夸张；不过万科紫苑那一小片儿算是地区的世外桃源了吧。最近看起来，南城很多配套很差的地方的价格开始回落，去年跟着浑水摸鱼哄抬物价的项目们现在有点痛苦啊！

立面；

中式味道的导视，注意左边导视侧面的竹子图案；

更多图请看这里。敬请继续关注第二篇。